Жилищный кодекс Российской Федерации установил три возможных способа управления многоквартирным домом (далее – МКД) (ст. 161):
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
При этом, в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 44), независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в чью компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся содержания общего имущества в многоквартирном доме и пользования им. Поэтому основное различие между способами управления заключается в том:
а) создают ли собственники помещений собственное юридическое лицо (товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив), исполняющее их решения и представляющее их интересы в отношении общего имущества в МКД;
б) если собственники помещений не создают собственное юридическое лицо, то кто исполняет / организует исполнение решений, принятых общим собранием собственников помещений:
- сами собственники помещений в многоквартирном доме
- сторонняя коммерческая организация (или индивидуальный предприниматель).
При каждом из названных способов управления есть различные варианты того, как организовано исполнение функций управления, услуг и работ по обслуживанию и ремонту общего имущества (Схема), а также предоставление коммунальных услуг. Определенное сочетание вариантов исполнения функций, услуг и работ можно условно назвать моделью «управления/обслуживания многоквартирного дома» в рамках способа управления, определенного Жилищным кодексом.
Схема: Способы/модели управления и обслуживания многоквартирного дома