Общее собрание собственников помещений – орган управления многоквартирным домом. Общие положения

Многоквартирный дом – это комплекс недвижимого имущества, в отношении которого должны осуществляться действия, необходимые для сохранности дома и создания условий для проживания в нем.

ВАЖНО!!! Принимать решения, касающиеся имущества, находящегося в общей собственности, должны собственники имущества совместно. Это связано с тем, что собственники имущества содержат его за свой счет.

Порядок принятия собственниками помещений решений относительно общего имущества в многоквартирном доме (далее – общее имущество) регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК). Он установил, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме (часть 1 статьи 44 ЖК). И этот орган управления существует всегда, независимо от того, каким способом управляется многоквартирный дом.

Участвуя в общем собрании, собственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении имуществом, то есть определять, к какой цели в отношении многоквартирного дома они стремятся, какие задачи ставят на ближайшее время, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкладывать в его поддержание и развитие. Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений – это прямой интерес собственников помещений, поскольку именно они в наибольшей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома.

С другой стороны, Жилищный кодекс определил, что есть такие вопросы, которые могут быть решены только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание), поэтому проводить годовое общее собрание ежегодно – это обязанность собственников помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений (статьи 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК):

  • о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о передаче в пользование общего имущества;
  • об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции многоквартирного дома;
  • о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;
  • о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом (в случае, если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив) или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов (при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений);
  • об условиях договора управления многоквартирным домом (в случае, если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив);
  • о перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (в случае, если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив);
  • о создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;
  • утверждение состава общего имущества;
  • о порядке пользования общим имуществом (собственниками и другими лицами);
  • о процедурах созыва общего собрания (порядке уведомления);
  • о сносе или восстановлении (строительстве) многоквартирного доам в случае полного разрушения;
  • об оформлении земельно-правовых отношений.

Все вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, это самые главные вопросы управления многоквартирным домом как недвижимым имуществом.

ВАЖНО!!! Именно собственники помещений, принимая на общем собрании то или иное решение, определяют, что будет (или не будет) делаться для многоквартирного дома, тем самым берут на себя ответственность за последствия своих решений.

Кто бы затем не осуществлял управление домом (сами собственники помещений, управляющая организация или ТСЖ), он должен действовать в соответствии с решениями собственников. Именно поэтому общее собрание собственников помещений является высшим органом управления многоквартирным домом.

Итак, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Но у них есть также право помимо годового проводить общие собрания в любое время в течение года и так часто, как это необходимо. Такие общие собрания являются внеочередными (часть 2 статьи 45 ЖК). Собственники помещений на первом общем собрании должны принять решения по вопросам, связанным с созывом и проведением последующих общих собраний (статьи 45 и 46 ЖК), т.е. определить Порядок проведения общих собраний в данном многоквартирном доме:

  • сроки и порядок проведения годового общего собрания;
  • способ извещения собственников помещений о проведении общего собрания;
  • порядок оформления решений общего собрания протоколами и место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений;
  • порядок уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решений и итогах голосования.