По информации «Известий», Министерство строительства и ЖКХ подготовило законопроект, который создаст универсальный механизм принудительного изъятия застроенных территорий (сюда относится частный сектор, дачи, гаражи и т.п.) для строительства жилых районов.

Ранее такие земли изымались эпизодически для особо важных проектов, например в рамках строительства в Сочи и «новой Москве». От этих случаев новая система отличается более широким перечнем оснований для изъятия — впервые в данный перечень включено строительство жилья. В законопроекте буквально говорится об «изъятии путем выкупа» — по словам экспертов, исходя из предлагаемого механизма у собственников будет немного шансов повлиять на цену.

Поправки в целый ряд законов, включая Градостроительный, Гражданский, Земельный кодексы и Кодекс об административных правонарушениях, министерство подготовило совместно с Национальным объединением застройщиков жилья и фондом «Институт экономики города». Согласно законопроекту (текст есть у «Известий»), землю можно будет изымать у частных собственников для массового жилищного строительства. На текущий момент принудительное изъятие земли путем выкупа возможно только для строительства дорог, оборонных объектов и объектов федерального и муниципального значения. Кроме того, в законодательстве есть механизм изъятия земель, на которых расположены аварийные дома, и последующего расселения.

Решение об изъятии «территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства» будут принимать муниципальные власти. Согласно поправкам Минстроя и двух отраслевых организаций, местные власти подготовят инвестиционный проект для развития таких территорий и внесут новые жилые кварталы, которые появятся на месте дач, в генплан.

Если сейчас застройщику надо отдельно договариваться с каждым собственником, то новые нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников, в котором должны принять участие собственники, обладающие не менее 80% голосов — каждый собственник получает голоса пропорционально площади своих участков (доле в общей площади передаваемой инвестору территории).

При достижении кворума все собственники должны будут продать свои участки по единой цене — если эта цена получит не меньше 75% голосов. При этом законодательством конкретного субъекта РФ могут быть предусмотрены повышенные планки по кворуму и проценту голосов для принятия решения о продаже. Выкупная цена не должна быть ниже рыночной цены, говорится в законопроекте. Если кворума не будет, землю всё же придется выкупать по старой схеме, договариваясь индивидуально.

— Этот механизм является альтернативным обычному свободному рыночному договору с каждым собственником. Так устроено сейчас, и это большое препятствие для реализации проектов развития застроенных территорий, так как договориться с каждым по отдельности очень тяжело, — считает Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда «Институт экономики города», участвовавшая в разработке законопроекта. — За счет принятия закона планируется существенно расширить случаи применения механизма развития застроенных территорий и снять многие правовые проблемы при реализации таких проектов. В том числе предлагается ввести в законодательство новый институт прекращения прав на объекты недвижимости в границах территории, подлежащей развитию. Речь идет не об аварийных домах, а о ветхой индивидуальной застройке, некапитальных строениях, многоквартирных домах, включенных в адресные программы по переселению.

— Принятие законопроекта позволит устранить значительное количество барьеров на пути реализации проектов по развитию застроенных территорий и привлекать частные инвестиции для улучшения качества городской среды, — сказали «Известиям» в Минстрое.

Как отметил Тимур Шакиров, cтарший консультант практики «инфраструктура» консалтинговой группы «НЭО Центр», сейчас не урегулирован вопрос реализации проектов комплексного освоения территорий для стройки жилья экономкласса в случае, если земельные участки в границах подлежащей комплексному освоению территории находятся в частной собственности. Законопроект должен этот пробел заполнить, эксперт в целом поддержал законопроект.

По мнению Виталия Можаровского, партнера практики «недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, в том, чтобы расширять основания для изъятия недвижимости, нет никакой необходимости.

— Это действительно совершенно новая норма для нашей практики. Раньше у нас никогда землю для строительства жилья не изымали. Существующий список оснований для изъятия исчерпывающий. Изымать землю для дорожного строительства, оборонных объектов, строительства электростанций действительно приходится, потому что такие объекты нельзя передвинуть. В случае с жилыми кварталами такой строгой привязки к месту нет. Всегда можно найти необходимую землю под застройку, никого не выселяя, — считает юрист.

По его мнению, если законопроект будет принят, это создаст почву для злоупотреблений. Можаровский негативно воспринял идею об определении выкупной цены общим голосованием.

— Это нарушение конституционной неприкосновенности частной собственности. Получается, что соседи будут за меня решать, сколько стоит мой гараж, — полагает юрист. — В моей практике было немало случаев выкупа недвижимости для развития крупных проектов, однако всё удавалось решить вполне полюбовно. Можно расселить любой район. Это не самый быстрый путь, но всегда можно получить землю, если договариваться, работать с людьми индивидуально. Кого-то интересуют деньги, кому-то надо предоставить новое жилье, а кто-то хочет переехать за город и просит земельный участок. Это всё решаемо, и нет необходимости создавать новые законы, которые позволят изымать землю. К сожалению, правительство предпочитает решать все проблемы кавалерийским наскоком.

В свою очередь, представители местных властей закономерно поддержали инициативу.

— Это обычная европейская практика, позволяющая развивать город и сделать его более удобным для жизни. Собственники ветхих строений получат возможность взять компенсацию за снос, а город — построить нужные объекты. Так, на рынке компенсация за кирпичный гаражный бокс на окраине Москвы может доходить до $15–20 тыс. Освобождающиеся земли поступят на рынок, стабилизировав цены, — уверен Олег Шахов, глава городского округа Химки.

Впрочем, и он признал, что главный риск — это риск занижения цен.

— Административное давление может оказаться слишком высоким, для того чтобы отказаться от сделки, а цена — не покрывающей расходы на покупку нового частного жилья или гаража, — предостерегает Шахов.